003_지사생_[임대차 계약 갱신 거절]_대응 및 대처 방법

임대차 계약의 해석

 

살 집은 꼭.. 결혼전에 마련해야.. 함!!

또한.. 사람의 욕심은 헤아릴 수 없음!!

 

 

 

주택임대차보호법에 따르면 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 합법적인 사유는 다음과 같습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액(월세액)에 해당하는 금액을 연체한 경우
2. 임대인 본인이나 직계존비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우
   • 이 경우 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 통보해야 함
3. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
4. 임대인과 임차인이 합의하여 임차인에게 적절한 보상을 제공한 경우
5. 임차인이 임대인 동의 없이 전대한 경우
6. 임차인이 주택을 고의나 중과실로 파손한 경우
7. 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 주택의 점유 회복이 필요한 경우
8. 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.손해배상액은 다음 중 큰 금액으로 정해집니다:

1. 갱신거절 당시 월차임의 3개월분
2. 새 임차인의 월차임과 기존 월차임의 차액 2년분
3. 임차인이 입은 실제 손해액

따라서 임대인은 실거주 등의 사유로 갱신을 거절할 때 신중을 기해야 하며, 법에서 정한 정당한 사유가 있어야 합니다.

 

 

임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절할 때는 단순히 실거주 의사를 표명하는 것만으로는 부족하며, 실제로 실거주할 것이라는 점을 구체적으로 증명해야 합니다. 대법원의 최근 판결에 따르면 다음과 같은 중요한 사항들이 있습니다:

1. 실거주 증명 책임: 
   실거주 의사를 증명할 책임은 임대인에게 있습니다.

2. 실거주 의사 판단 기준:
   임대인의 실거주 의사는 "통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정이 인정"되어야 합니다. 

3. 구체적 판단 요소:
   - 임대인의 현재 주거 상황
   - 임대인이나 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경
   - 실거주 의사를 갖게 된 경위
   - 갱신요구 거절 전후 임대인의 상황 변화
   - 실거주 의사와 모순되는 행동 여부
   - 실제 이사 준비 정도

 

 

대법원의 최근 판결에 따르면, 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절할 때 실거주 의사를 증명하기 위해서는 다음과 같은 증거들이 필요할 수 있습니다:

1. 임대인의 현재 주거 상황에 대한 증거
2. 임대인이나 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경에 대한 자료
3. 실거주 의사를 갖게 된 구체적인 경위를 설명하는 자료
4. 갱신요구 거절 전후 임대인의 상황 변화를 보여주는 증거
5. 실제 이사 준비 정도를 입증할 수 있는 자료 (예: 이사업체 계약서, 가구 구매 내역 등)
6. 현 거주지에서 퇴거 예정임을 보여주는 서류 (예: 전세만료 확인서, 주택 매각 계약서 등)
7. 가족이 해당 주택에 거주해야 하는 이유를 뒷받침하는 증거 (예: 병원 진료 기록, 학교 전학 서류 등)
8. 실거주 의사와 모순되지 않는 일관된 행동을 보여주는 증거들
9. 실거주 계획의 구체성과 실현 가능성을 보여주는 자료
10. 기존 주거지를 정리하고 있다는 증거 (예: 제주도 생활 청산 증거, 다른 아파트 매각 노력 등)

임대인은 이러한 증거들을 종합적으로 제시하여 실거주 의사가 진정하고 구체적이며 실현 가능하다는 점을 '통상적으로 수긍할 수 있을 정도'로 입증해야 합니다. 단순히 실거주 의사를 표명하는 것만으로는 충분하지 않으며, 객관적이고 구체적인 증거를 통해 실거주 계획의 진정성을 보여주어야 합니다.

 

자녀의 실거주를 증명할 때 필요한 증거는 다음과 같습니다:

1. 자녀의 현재 상황 증명:
   • 대학 입학 증명서 또는 재학증명서
   • 취업 증명서 또는 재직증명서
   • 결혼 증명서 또는 결혼 예정 증빙 자료 (예: 결혼식장 예약 관련 서류, 청첩장 등)
2. 독립 거주의 필요성 입증:
   • 자녀의 나이, 직업, 경제적 상황 등을 보여주는 자료
   • 현재 거주지와 직장/학교 간의 거리를 보여주는 자료
3. 실제 이사 준비 증거:
   • 이사업체와의 계약서
   • 새로운 가구나 생활용품 구매 내역
   • 주소지 변경 신청 서류
4. 기존 거주지 정리 증거:
   • 현재 거주 중인 집의 계약 종료 통지서
   • 기존 주거지 매각 또는 임대 관련 서류
5. 해당 주택으로의 이주 계획:
   • 새로운 주소지 근처의 직장/학교 관련 서류
   • 해당 지역으로의 전학 신청서 또는 관련 문의 기록
6. 경제적 독립성 증명:
   • 급여 명세서 또는 소득 증명서
   • 자녀 명의의 임대차계약서 (있을 경우)
7. 부모와의 독립 거주 필요성 설명:
   • 자녀의 독립 생활 계획서 또는 진술서
   • 부모와 별도 거주가 필요한 특별한 사정에 대한 설명 자료
8. 일관된 행동 증명:
   • 실거주 의사를 뒷받침하는 일관된 행동을 보여주는 증거들
   • 실거주 계획과 모순되지 않는 행동 기록

이러한 증거들을 종합적으로 제시하여 자녀의 실거주 의사가 진정하고 구체적이며 실현 가능하다는 점을 '통상적으로 수긍할 수 있을 정도'로 입증해야 합니다. 단순히 실거주 의사를 표명하는 것만으로는 충분하지 않으며, 객관적이고 구체적인 증거를 통해 실거주 계획의 진정성을 보여주어야 합니다

 

임대인에게 보내는 임대차 계약갱신 거절 진정성 확인 글

생성형 AI가 작성한 글

제목: 직계 후손에 의한 입주 예정 확인 친애하는 [세입자 이름]님, [부동산 주소]에 위치한 부동산에 대한 귀하의 임대 계약을 갱신하지 않기로 한 집주인의 결정을 확인하기 위해 편지를 보냅니다. 명시된 바와 같이, 이 결정은 집주인의 직계 후손인 [집주인의 후손 이름]의 건물 점유 의도에 근거합니다. 이 절차의 무결성과 투명성을 보장하기 위해 집주인의 직계 후손으로서 해당 부동산에 거주하겠다는 진심 어린 의사를 확인하는 데 도움을 주시기 바랍니다. 이 단계는 임대 규정을 준수하고 점유 목적을 정확하게 확인하기 위한 실사의 일부입니다. [특정 날짜]까지 입주 의사를 확인하는 관련 문서나 진술서를 제출해 주시기 바랍니다. 이 요청과 관련하여 질문이 있거나 추가 설명이 필요한 경우 언제든지 문의해 주세요. 이 문제에 대한 귀하의 협조에 감사드리며 최선을 다하시기를 바랍니다. 감사합니다, [당신의 이름] [귀하의 위치] [연락처 정보]

참고해서 작성한 메시지

안녕하세요. OOO 아파트 AA동 BB호 임차인입니다. 덕분에 그동안 잘 지냈습니다. 저희는 계약갱신(연장)을 생각하고 있었으나, 임대차 계약시 임대인의 대리인(OOO)으로부터 직계존비속(손자녀) 실거주 계획 사유로 임대 계약 갱신이 어렵다는 내용을 A월 A일에 전화로 연락 받았습니다. 손자녀가 실거주하신다면, 실거주 일정 또는 계획을 알려주시면 도움이 될 것 같습니다. 상기내용은 임대인과 임대차 계약시 대리인 모두 보내드렸습니다.  회신을 부탁드립니다. 임차인 OOO(년,월,일)

 

 

살 집은 꼭.. 결혼전에 마련해야.. 함

또한.. 사람의 욕심은 헤아릴 수 없음!!

 

임대차 계약 종료 전후 임차인의 점유 가능 기간은 다음과 같습니다:

1. 계약 종료 전:
   • 계약갱신요구권 행사 시: 최초 계약기간 2년 + 갱신 계약기간 2년 = 총 4년까지 거주 가능
   • 묵시적 갱신 시: 임대인이 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않은 경우, 1년간 자동 갱신
2. 계약 종료 후:
   • 보증금 미반환 시: 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 계속 거주 가능
   • 동시이행관계: 임차인의 목적물반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행관계에 있음
3. 주의사항:
   • 임차인이 목적물을 계속 점유하더라도 실제로 사용·수익하지 않는 경우, 부당이득이 성립하지 않음
   • 임차인이 동시이행항변권을 상실했음에도 목적물 반환을 거부하면 불법행위가 될 수 있음